第六节　应纳税额的计算

　　一、增值额(计税依据)3

　　土地增值额=转让收入-扣除项目金额

　　在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

　　1.隐瞒、虚报房地产成交价格的;

　　2.提供扣除项目金额不实的;

　　3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

　　4.旧房及房地产的转让。

　　【经典例题】2001年

　　按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照( )。

　　A.税务部门估定的价格扣除

　　B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除

　　C.房地产评估价格扣除

　　D.房地产原值减除30%后的余值扣除

　　【答案】C

　　【解析】由税务部门根据房地产评估价格扣除。

　　二、应纳税额计算3

　　计算步骤：

　　(一)确认收入

　　(二)确定扣除项目

　　(三)计算增值额

　　增值额=收入额-扣除项目金额

　　(四)计算增值率

　　增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

　　(五)确定适用税率

　　依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。

　　(六)依据适用税率计算应纳税额

　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

　　【经典例题】某房地产开发公司2007年开发商品房对外出售，具体情况如下(公司营业税税率5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、印花税税率0.5‰(已记入公司“管理费用”中)、企业所得税税率33%)

　　1.按转让产权合同取得收入4000万元;

　　2.支付取得土地使用权的金额800万元;

　　3.开发成本费用1500万元;

　　4.开发费用250万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为10%)。